2026 yılı itibarıyla tapuda satış bedelini düşük göstermeye yönelik denetimlerin çok sıkılaştığını görüyoruz. Bu uygulamaya devam edenlere ne olacak?
Şenay Araç: Sistem artık çok kontrollü çalışıyor. Tapuda düşük bedel göstermek çok riskli. Bir mülk satışa çıktığında ilan, tapu satış rakamı, banka IBAN’ı ve mevzuat yapay zekâ ile kontrol ediliyor. Yapay zekânın devreye girmesi, verilere hızlı ulaşmayı ve karşılaştırmalı kontrolü sağlıyor; bu sayede düşük bedel gösterenler hemen tespit edilebiliyor. Sistem sizin eksik bedel beyan ettiğinizi yakaladığında hemen size mesajla vergi dairesinden davet gönderiliyor ve izahat isteniyor. Sonrasında hatalıysanız, ki genelde bu şekilde oluyor, ceza işlemi uygulanıyor.
Yakalanan bir kişi ne kadar ceza öder?
Şenay Araç: Bu şekilde yakalanan kişiden eksik ödediği harç hesaplanır, ayrıca vergi ziyaı cezası eklenir. Vatandaş harcını doğru ödese iki katı ödeme ile karşılaşmaz. Üç ila beş yıl içinde mülk aldıysanız; konut, ticari taşınmaz, arsa, arazi veya tarla gibi bu mülkleri beş yıl dolmadan sattığınızda, alım ve satım bedeli arasındaki fark üzerinden, belirli oranlarda enflasyon indirimi yapılarak değer artış kazancı vergisi hesaplanır. Bu, elde ettiğiniz kârın vergisidir. İki taksit hâlinde ödenir: Mart ve Temmuz aylarında.
Değer Artış Kazancı Vergisi nedir? Ne zaman ödenir?
Şenay Araç: En riskli satışlar hisseli taşınmazlarda yaşanır. Özellikle miras kalmış bir mülk alıyorsanız bu konuda çok dikkatli olmanız gerekir. Aksi hâlde, olası bir davada kazanım durumunda mülkünüzü tapuda gösterdiğiniz bedel üzerinden kaybetme ihtimaliniz olabilir. Bu, sıkça karşılaşılan bir durumdur. Hisseli ortaklar arasında sorun çıkabilir. Şufa (ön alım) hakkı davalarında tapudaki satış bedeli esas alınır. Mahkemelerde düşük değer gösteren taraf büyük kayıplar yaşar. Boşanma süreçlerinde de bu tür satışlar sorunlara yol açmaktadır.
Tapuda düşük değer gösterilmesi konut kredisi sürecini nasıl etkiler?
Şenay Araç: Paraya ihtiyaç duyduğunuzda bankadan kredi kullanmanız ya da ipotek işlemi yapmanız gerektiğinde banka size çok düşük tutarda kredi verir. Ekspertiz yapılmış olsa bile tapudaki satış bedeli bu durumu etkiler. Örneğin bir şirketiniz var ve mülklerinizi ipotek ettirmek istiyorsunuz. Şirket adına teminat göstereceğiniz bu mülklerde, banka ekspertiz işlemlerinden sonra dahi teminat değerini düşük hesaplayabilir ve buna bağlı olarak verilecek kredi miktarı da sınırlı olur.
Bankalar gerçek değeri nasıl anlıyor?
Şenay Araç: Bankaların ekspertiz ekipleri bölgeyi araştırır, emlakçılarla görüşerek fiyat bilgisi alır. Tapu kayıtlarını kontrol edip geçmiş işlemleri inceler. Dijital platformlardaki emlak ilanlarına bakarak fiyat belirlemesi yapar. Günümüzde ekspertizler çoğunlukla ilan sitelerindeki verileri baz alarak değerleme yapmaktadır. Son bir buçuk yıldır bu yöntem yaygın olarak kullanılmaktadır
Vatandaşlara bu konuda en önemli uyarınız ne olur?
Şenay Araç: Düşük bedel göstermek tespit edildiğinde ceza mutlaka uygulanır. Artık sistemden kaçış yok. İleride hukuki sorunlarla karşılaşabilirsiniz. Bu durum kredi kullanmanızı zorlaştırır ve istediğiniz tutarlarda kredi almanıza engel olur. İhtiyaç hâlinde banka size ya çok düşük kredi verir ya da hiç vermez. Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda, eski mirasçıların açabileceği davalar ciddi sorunlara yol açabilir. Tapuda gösterilen bedelin dışında elden para alınması ise ayrı riskler taşır. Elden alınan paranın taşınması, saklanması, sahte para veya sahte döviz riski gibi birçok tehlike barındırır. Ayrıca hırsızlık açısından da sizi hedef hâline getirebilir. Düşük bedelle gösterilen bir mülk için yapılan sigorta işlemlerinde de ileride sorun yaşanabilir. DASK yaptırırken bile beyan edilen değer önemlidir ve olası hasarlarda karşınıza çıkar. Doğru beyan her zaman avantaj sağlar. Bu nedenle, alım-satım işlemlerinde gerçek bedel neyse onun üzerinden işlem yapılmalı ve tüm riskler en aza indirilmelidir.
